Plaatsbeschrijving bij huur: zo doet u het correct
Bij elke huur van een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen is een plaatsbeschrijving bij aanvang verplicht. Ze moet omstandig en tegensprekelijk zijn, opgemaakt voor de huurder er woont of in de eerste maand, en u registreert ze samen met het huurcontract. Is er geen plaatsbeschrijving, dan gaat de wet ervan uit dat de huurder de woning ontving zoals ze er bij het vertrek bij ligt.
Wat is een plaatsbeschrijving?
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd verslag van de staat van een huurwoning, kamer per kamer. Muren, vloeren, ramen, keuken, sanitair en toestellen worden beschreven, met de gebreken die er al zijn. Het document dient als vertrekpunt: bij het einde van de huur vergelijkt u de woning met wat er toen genoteerd werd.
Voor een woning die de huurder als hoofdverblijfplaats gebruikt, is de plaatsbeschrijving in Vlaanderen verplicht. Dat staat in artikel 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet, dat geldt voor huurcontracten vanaf 1 januari 2019.
Wanneer moet de plaatsbeschrijving klaar zijn?
De wet geeft twee momenten: terwijl de ruimtes nog onbewoond zijn, of tijdens de eerste maand dat de huurder over de woning beschikt. In de praktijk doet u ze best voor de verhuis, in een lege woning. Dan ziet u elke kras en elk vlekje, en valt er achteraf weinig te betwisten.
Raken huurder en verhuurder het niet eens over de inhoud, dan kan een van beiden de vrederechter vragen om een deskundige aan te stellen. Dat verzoek moet binnen diezelfde eerste maand gebeuren.
Omstandig en tegensprekelijk
- Omstandig betekent gedetailleerd. "Woning in goede staat" volstaat niet. Noteer per ruimte wat u ziet, liefst met foto's die u als bijlage toevoegt.
- Tegensprekelijk betekent dat beide partijen erbij zijn, of zich laten vertegenwoordigen, en het document ondertekenen.
- Beide partijen dragen de kosten samen. Dat noemt de wet "voor gezamenlijke rekening".
Wie betaalt de expert?
Veel verhuurders laten de plaatsbeschrijving opmaken door een onafhankelijke expert. Kiezen huurder en verhuurder samen één expert, dan betaalt elk de helft. Neemt een partij een eigen expert onder de arm, dan betaalt die partij die expert zelf.
| Situatie | Wie betaalt |
|---|---|
| Samen één expert aangesteld | Huurder en verhuurder elk de helft |
| Elke partij een eigen expert | Elke partij haar eigen expert |
| Deskundige aangesteld door de rechter | Volgens de beslissing van de rechter |
Registratie van de plaatsbeschrijving
De plaatsbeschrijving hoort bij het huurcontract en wordt mee geregistreerd. Voor een woning die enkel voor bewoning bestemd is, is die registratie gratis. U kunt ze tegelijk met het contract registreren via MyRent, of later, met een verwijzing naar het contract dat al geregistreerd is. Meer over de registratie leest u in ons artikel over het huurcontract in Vlaanderen.
Worden er tijdens de huur belangrijke werken uitgevoerd, zoals een nieuwe keuken of badkamer, dan kan elke partij een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving vragen. Ook dat bijvoegsel wordt geregistreerd.
De plaatsbeschrijving bij het einde van de huur
Een plaatsbeschrijving bij uittrede is niet automatisch verplicht. Ze wordt opgemaakt als een van beide partijen erom vraagt, uiterlijk bij de teruggave van de sleutels. Lopen de meningen uiteen, dan moet het verzoek aan de vrederechter binnen één maand na de ontruiming gebeuren.
De vergelijking van beide documenten bepaalt of er schade is. Die afrekening bepaalt op haar beurt wat er met de huurwaarborg gebeurt.
Schade of normale slijtage?
De huurder moet de woning teruggeven in de staat waarin hij ze volgens de plaatsbeschrijving ontving. Wat verging door ouderdom of overmacht valt daar niet onder, net zoals herstellingen die sowieso voor rekening van de verhuurder zijn. Verbleekte verf na negen jaar is slijtage. Een gat in de deur of een verbrande werkblad is schade.
Wat als er geen plaatsbeschrijving is?
Dan geldt een wettelijk vermoeden: de huurder wordt geacht de woning ontvangen te hebben in de staat waarin ze zich bij het einde van de huur bevindt. Voor de verhuurder is dat nadelig, want schade aantonen wordt dan erg moeilijk. Tegenbewijs met alle middelen blijft wel mogelijk, bijvoorbeeld met foto's of getuigen.
Checklist voor een goede plaatsbeschrijving
- Plan ze in een lege woning, bij daglicht.
- Werk kamer per kamer: plafond, muren, vloer, ramen, deuren, stopcontacten.
- Test de toestellen, de verwarming en het sanitair.
- Noteer de meterstanden van water, gas en elektriciteit.
- Tel de sleutels en badges en vermeld het aantal.
- Voeg gedateerde foto's toe en laat beide partijen elke pagina paraferen.
Questions fréquentes
Ja. Voor een woning die de huurder als hoofdverblijfplaats huurt, is een omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang verplicht volgens het Vlaams Woninghuurdecreet.
Huurder en verhuurder betalen samen. Kiezen ze samen één expert, dan betaalt elk de helft. Neemt een partij een eigen expert, dan betaalt die partij die expert zelf.
Terwijl de woning nog onbewoond is, of uiterlijk tijdens de eerste maand dat de huurder over de woning beschikt.
Ja, samen met het huurcontract of later met een verwijzing ernaar. Voor een woning die enkel voor bewoning bestemd is, is dat gratis.
Bronnen: Vlaams Woninghuurdecreet (artikels 9 en 39), vlaanderen.be en fin.belgium.be. Stand van zaken september 2026.
