Asbestattest bij verkoop: wanneer verplicht en wat kost het?
Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een gebouw van voor 2001. De koper moet het uiterlijk bij de ondertekening van de compromis krijgen, anders kan hij de verkoop laten vernietigen. Enkel een gecertificeerde asbestdeskundige mag het opmaken. Het attest is meestal tien jaar geldig. Voor appartementen komt daar vanaf 1 januari 2027 ook het attest van de gemene delen bij.
Wat is een asbestattest?
Een asbestattest is een inventaris van de materialen in een gebouw die asbest kunnen bevatten. Een deskundige bekijkt de zichtbare en bereikbare materialen, zonder iets af te breken, en noteert per materiaal of het asbest bevat, in welke staat het is en wat het advies is: laten zitten en beheren, of verwijderen. Soms neemt hij een staal dat in een labo onderzocht wordt.
In woningen van voor 2001 zit asbest vaak op plaatsen waar u er niet aan denkt. Golfplaten op een garage of tuinhuis, leien op het dak, vensterbanken, vloertegels of isolatie rond oude leidingen.
Wanneer is een asbestattest verplicht?
Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elk toegankelijk gebouw dat gebouwd werd voor 2001. Het bouwjaar volgt het kadaster. Kleine constructies onder 20 m², zoals een los tuinhuis, vallen er niet onder, tenzij ze deel uitmaken van een groter geheel.
- Verkoop: verplicht. De koper moet het attest uiterlijk bij de ondertekening van de compromis krijgen.
- Schenking: ook verplicht.
- Erfenis: niet verplicht.
- Verhuur: vandaag niet verplicht. Hebt u er al een, dan moet u de huurder een kopie geven. Vanaf 2030 zou het attest ook bij nieuwe huurcontracten nodig zijn, maar die decreetwijziging loopt nog.
Wat moet in de compromis en de akte staan?
De verkoopovereenkomst en de notariële akte vermelden dat de koper de inhoud van het attest kreeg, met de datum, de unieke code en de samenvattende conclusie. Ontbreekt het attest of kreeg de koper het te laat, dan kan hij de nietigheid van de verkoop inroepen.
Wie maakt het asbestattest op?
Enkel een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie, afgekort ADI, mag een asbestattest opmaken. De deskundige registreert het attest daarna bij OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. U kunt zelf een deskundige kiezen. Verkoopt u via ons kantoor, dan helpen wij u daarbij.
Wat kost een asbestattest?
Er is geen vaste prijs. De kostprijs hangt af van de oppervlakte en de ouderdom van de woning, van de verbouwingen door de jaren heen en van het aantal stalen dat in het labo onderzocht moet worden. Een rijwoning met weinig bijgebouwen is dus sneller en goedkoper geïnventariseerd dan een grote villa met garage en tuinhuizen.
In de prijs zit ook een vaste retributie voor OVAM van 59 euro per attest. Vraag gerust een paar offertes op en kijk goed of de labo-analyses inbegrepen zijn.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
| Conclusie van het attest | Geldigheid |
|---|---|
| Geen asbestmaterialen gevonden | Onbeperkt |
| Asbest aanwezig, zonder hoog risico | 10 jaar |
| Toepassingen met een hoog risico aanwezig | 5 jaar |
Een nieuw attest is nodig binnen het jaar als er nieuw asbest ontdekt wordt, als er asbest verwijderd werd of als de toestand verandert door een incident, zoals een storm die dakplaten beschadigt.
Appartement verkopen: let op voor 2027
Voor appartementsgebouwen van voor 2001 moet de vereniging van mede-eigenaars uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen hebben. Denk aan de gevel, het dak, de kelder en de traphal. In de praktijk regelt de syndicus dat.
Vanaf 1 januari 2027 moet u bij de verkoop van een appartement twee attesten aan de koper bezorgen: dat van uw eigen appartement en dat van de gemene delen. Hebt u een appartement in een residentie en weet u niet of het attest van de gemene delen al besteld is? Vraag het dan nu na bij uw syndicus. Beheren wij uw gebouw als syndicus, dan nemen wij dat op.
Moet het asbest verwijderd worden?
Nee, niet door het attest alleen. Vlaanderen wil tegen 2034 het asbestcement rond gebouwen weg hebben en tegen 2040 de andere bereikbare toepassingen in slechte staat. Voor particulieren zijn die termijnen vandaag geen wettelijke plicht. Wel moet elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 vanaf 2032 een asbestattest hebben, ook als hij niet verkoopt.
Voor kopers is het attest vooral nuttig om te weten wat hen te wachten staat. Asbest in slechte staat betekent werk en kosten, en dat speelt mee in de prijs. Bij een schatting van uw woning houden wij daar rekening mee.
Frequently asked questions
Bij de verkoop en de schenking van een gebouw dat gebouwd werd voor 2001. De koper moet het attest uiterlijk bij de ondertekening van de compromis krijgen. Vanaf 2032 moet elke eigenaar van zo'n gebouw een attest hebben.
Er is geen vaste prijs. De kost hangt af van de oppervlakte, de ouderdom, de verbouwingen en het aantal labo-analyses. Een vaste OVAM-retributie van 59 euro zit mee in de prijs.
Meestal tien jaar. Vijf jaar als er toepassingen met een hoog risico aanwezig zijn, en onbeperkt als er geen asbestmaterialen gevonden werden.
Vandaag niet. Hebt u er al een, dan moet u de huurder een kopie geven. Een verplichting bij nieuwe huurcontracten vanaf 2030 is gepland, maar nog niet definitief.
Vanaf 1 januari 2027 wel. De vereniging van mede-eigenaars moet het tegen 31 december 2026 laten opmaken, meestal via de syndicus.
Bronnen: OVAM (ovam.vlaanderen.be) en vlaanderen.be/asbestattest. Stand van zaken september 2026.
