Huurindexatie: zo berekent u de nieuwe huurprijs
De verhuurder mag de huur één keer per huurjaar indexeren, op de verjaardag van de start van het contract, als het contract schriftelijk is en indexatie niet uitsluit. Hij moet het schriftelijk vragen en kan maximaal drie maanden terug in de tijd gaan. De formule gebruikt de gezondheidsindex. Voor oudere contracten met een EPC-label D, E of F of zonder EPC geldt nog altijd een correctiefactor.
Wat is huurindexatie?
Huurindexatie is de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de evolutie van de levensduurte. Het gaat niet om een verhoging naar keuze van de verhuurder, maar om een berekening volgens een vaste formule uit artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet.
Wanneer mag de huur geïndexeerd worden?
- Eén keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.
- Het huurcontract moet schriftelijk zijn en mag indexatie niet uitdrukkelijk uitsluiten.
- De indexatie gebeurt niet automatisch. De verhuurder moet ze schriftelijk vragen.
- Vergeten? Dan kan de verhuurder maximaal drie maanden terugwerkend indexeren, niet meer.
De formule voor de huurindexatie
- Basishuurprijs: de huurprijs uit het contract, zonder kosten en lasten.
- Nieuw indexcijfer: de gezondheidsindex van de maand voor de verjaardag van het contract.
- Aanvangsindexcijfer: de gezondheidsindex van de maand voor de maand waarin het contract in werking trad.
Rekenvoorbeeld
Een voorbeeld met afgeronde, fictieve indexcijfers. De basishuur is 800 euro, het aanvangsindexcijfer 120,00 en het nieuwe indexcijfer 126,00. De geïndexeerde huur is dan 800 x 126,00 / 120,00 = 840 euro. De echte gezondheidsindex vindt u bij Statbel, dat ook een huurcalculator aanbiedt.
Wat heeft het EPC met de indexatie te maken?
Tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 werd de indexatie in Vlaanderen bevroren of beperkt voor woningen met een zwak EPC-label. Sinds 1 oktober 2023 is die bevriezing voorbij, maar voor een deel van de huurcontracten geldt nog altijd een correctiefactor. Die verlaagt de geïndexeerde huur.
| Situatie | Indexatie |
|---|---|
| Contract gestart op of na 1 oktober 2022 | Gewone formule |
| Contract gestart voor 1 oktober 2022, EPC A+ tot C | Gewone formule |
| Contract gestart voor 1 oktober 2022, EPC D, E, F of geen geldig EPC | Formule met verplichte correctiefactor |
De correctiefactor blijft gelden tot de woning een beter EPC heeft, met label A+ tot C, of tot er een nieuw huurcontract start. Meer over het label leest u in ons artikel over het EPC-attest en EPC-label.
De Vlaamse regering kondigde ook aan dat woningen met een slechte energieprestatie vanaf 2028 helemaal niet meer geïndexeerd zouden mogen worden. Dat is op dit moment nog geen wet. Wij volgen het op.
Indexatie is geen huurverhoging
Wil een verhuurder de huurprijs echt herzien, los van de index, dan kan dat enkel in onderling akkoord tussen de negende en de zesde maand voor het einde van elke periode van drie jaar. Zonder akkoord beslist de vrederechter, en alleen als de huurwaarde met minstens 20 procent veranderde, of met 10 procent door werken van de verhuurder.
Frequently asked questions
Eén keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract, en enkel na een schriftelijke vraag van de verhuurder.
Slechts gedeeltelijk. De indexatie kan maximaal drie maanden terugwerken, gerekend vanaf de schriftelijke vraag.
De gezondheidsindex. Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand voor de verjaardag van het contract, het aanvangsindexcijfer dat van de maand voor de start van het contract.
Ja, voor contracten die voor 1 oktober 2022 startten en een EPC-label D, E of F of geen geldig EPC hebben. Daar geldt een correctiefactor tot er een beter EPC is of een nieuw contract start.
Bronnen: Vlaams Woninghuurdecreet (artikels 34 en 35), vlaanderen.be en de beleidstoelichting Wonen 2026 van de Vlaamse regering. Stand van zaken september 2026.
